Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapılması

Kira hukukunda, kiralanan taşınmazın eski, bakımsız ve önemli derecede tadilata muhtaç durumda olması gibi hallerde kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması ihtiyacı ortaya çıkmakta ve bu ihtiyacın hangi koşullarda, kim tarafından karşılanabileceği hususları çoğu zaman taraflar arasında uyuşmazlık konusu olmaktadır. Kiralananda yenilik ve değişiklik kurumu bu yönüyle uygulamada önem kazanmaktadır.

Kiralanan taşınmazda kullanılan birtakım demirbaş ve malzemelerin kullanım ömürlerini doldurması ile uzun yıllardır kullanılması sonucu eskimesi ve artık fonksiyonunu yerine getirememesi gibi hallerde kiralananın kullanıma elverişliliğinin ortadan kalkması söz konusu olabilmektedir.

Bu yazımızda Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında “kiralananda yenilik ve değişiklik” uygulamaları ve bu uygulamaların günlük hayata yansımaları ele alınacak olup bu bağlamda kiraya veren ve kiracının hak ve yükümlülüklerinin neler olduğu mevcut uygulama ve hukuki düzenlemeler kapsamında Yargıtay kararları ışığında değerlendirilmektedir.

1- Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Kavramları

Kiralananda TBK’nın 320. maddesinde kiraya verene ve 321. maddesinde kiracıya belirli şartlar altında kiralanan taşınmazda yenilik ve değişiklik yapma hakkı tanınmış olup bu hakkın kullanım şartları düzenlenmiştir.

Yasal düzenlemenin gerekçesine bakıldığında, “yenilik” kavramının kiralananın değerinin korunması, “değişiklik” kavramınınsa kiralananın değerinin artırılması anlamında kullanıldığı görülmektedir.

Kiralananda yenilik yapılması, kiralananı ekonomik açıdan daha verimli hale getirmektedir. Kiralanana pencere panjuru takılması, çelik kapı yapılması, ahşap pencere çerçevelerinin PVC doğramaya çevrilmesi gibi işlemleri yenilik kapsamında sayabiliriz.

Kiralananda değişiklik yapılması ise kiralananın elverişliliğine ilişkin olarak karşımıza çıkmaktadır. Taşınmazın duvarlarında değişiklik yapılması, iki odanın birleştirilmesi, merkezi sistemden kat kaloriferine geçilmesi, mutfak yapısının değiştirilmesi buna örnek olarak verilebilir.

Bütün olarak bakıldığında, yenilik ve değişiklik kavramlarının özünde kiralanan taşınmazın değerinin korunması ve arttırılması amaçlarının bulunduğu anlaşılmaktadır.

TBK’nın 320 ve 321. Maddelerinde kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması şartları düzenlenmişse de uygulamada bu kurum çoğu zaman TBK’da yer verilen benzer düzenlemelerle karıştırılmaktadır.

Bu noktada belirtmek gerekir ki, bir kira ilişkisinin taraflarının kira ilişkisinden kaynaklanan diğer yükümlülükleri sebebiyle kiralananda yapacakları değişiklikler, TBK md.320 ve 321 maddelerinin kapsamına girmemektedir. Örnek vermek gerekirse, kiraya verenin ayıbın giderilmesi borcu kapsamında kiralananda yaptığı bir onarım, TBK’nın 320. maddesi kapsamında yenilik ve değişiklik olarak kabul edilmemekte ve bu kapsamda kiracıya bir katlanma yükümlülüğü yüklenememektedir. Keza TBK’nın 317. maddesinde düzenlenen kiracının temizlik ve bakım borcu da yenilik ve değişiklik kapsamında sayılmayacaktır.

Aşağıda detaylıca açıklanacağı üzere TBK md.320 ve 321 düzenlemeleri taraflar nezdinde kiralanandaki ayıbın giderilmesi ve kiralananın bakım borcundan daha farklı hak ve yükümlülükler doğuracağından, her bir somut olayın hangi hukuki düzenlemeye tabi olacağı kendi içinde ayrıca değerlendirilmelidir.

2- Kiraya Veren Tarafından Yapılabilecek Yenilik ve Değişiklikler

Kiraya veren ancak belli şartlar altında kiralananda yenilik ve değişiklik işlemleri yapabilir. Bu şartların gerçekleşmesi halinde ise kiracı, yenilik ve değişiklik işlemlerine katlanmak durumundadır.

TBK’nın 320. maddesine düzenlenen “Kiraya veren, kiralananda, kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyen ve kiracıdan katlanması beklenebilecek olan yenilik ve değişiklikler yapabilir. Bu yenilik ve değişikliklerin yapılması sırasında kiraya veren, kiracının menfaatlerini gözetmekle yükümlüdür. Kiracının, kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.” hükmü uyarınca kiraya veren tarafından yapılacak değişiklik ve yeniliklerin; kiracının menfaatini ihlal etmeyecek ve katlanabileceği nitelikte olması gerekmektedir, işbu hal dürüstlük kuralının da bir gereğidir.

TBK’nın 320. maddesi uyarınca kiraya verenin kiralananda yapacağı yenilik ve değişikliğin kira sözleşmesinin feshini gerektirmeyecek nitelikte olması gerekmektedir. Bir diğer deyişle; yenilik ve değişiklik faaliyetleri süresince kiraya veren sözleşmeyi feshedemeyecektir. Çünkü, kiralananda yenilik ve değişiklik yapılmasına katlanmak zorunda kalan kiracının, bu yenilik ve değişikliklerden yararlanması da gerekir. Ancak eğer kiraya veren hukuka aykırı olacak şekilde kiralananda yenilik ve değişiklik yapacak olursa, bu durumda kiracının kira bedelinde indirim ve tazminat talep haklarını kullanmanın yanı sıra kira sözleşmesini feshetmesi de mümkündür.

Kiralanan taşınmazda yenilik ve/veya değişiklik teşkil eden yapım, tadilat vb. bir çalışma yürütülürken, bazı hallerde kiracının kiralanan taşınmazı kullanım hakkı da kısıtlanabilmektedir. Bu kısıtlamanın sınırı tespit edilirken, yapılacak çalışmanın türü, süresi ve bu çalışmanın taşınmazın kullanımını ne ölçüde etkilediği hususları gözetilmelidir. Örneğin, kiralanan taşınmazda yapılacak çalışmaların süresi uzadıkça katlanılabilirliği de azalacaktır. Ayrıca, kiracının katlanma yükümlülüğünün belirlenmesinde kiracının durumu, kira bedelinin olası artış miktarı ve kira sözleşmesinin süresi de dikkate alınmalıdır. Kiracı tahliye taahhüdüne uygun olarak kısa bir süre sonra kiralananı tahliye edecek ise yahut on yıllık uzama süresinin sonuna kısa bir süre kalmış ise, Kiracının bu faaliyete ne oranda katlanması gerektiği hususu hakkaniyetle değerlendirilmelidir.

Örneğin, rayiç kira bedeli tespiti için dava açmak söz konusu olduğunda, davanın ikamesi için öngörülen beş yıllık kira süresinin sonuna yaklaşılmış olması, kiracının herhangi bir yenilik ve değişikliğe katlanma borcunun değerlendirilmesinde gözetilecektir. Ancak kiralananda yapılacak yenilik ve değişiklik öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen bir durum olmadığından, kira bedeli uyarlama davası şartlarının sağlandığı sonucuna varılamaz.

Eğer kiracı, kiralanan taşınmazda yapılan bir çalışma sebebiyle zarar görüyor, bu çalışma kiracının meşru bir menfaatini ihlal ediyor ve katlanabileceği düzeyi aşıyorsa, yapılan değişiklik ve yeniliğe itiraz edebilir. Kiracı, kiralananda yenilik ve değişiklik sebebiyle kiralananı gereği gibi kullanamaması ya da kullanım imkanının sınırlanmış olması halinde kira bedelinde indirime gidilmesini isteyebilecektir. Kiracının meşru menfaatlerinin gözetilmemesi halinde de yapılan yenilik ve değişiklikler hukuka aykırı nitelikte sayılacak ve bu süreçte kiralananı kullanımı sınırlandırılan kiracı, kira bedelinde indirim talep hakkına sahip olacaktır.

3- Kiracı Tarafından Yapılabilecek Yenilik ve Değişiklikler

Kural olarak kiracının, kiralananda yenilik ve değişiklik yapması yasaktır. Bu husus TBK’nın 334. maddesinde düzenlenmiş olup kiracının kiralananı teslim aldığı şekilde aynen iade etme borcunun bir gereğidir. Ancak, TBK’nın 321. maddesinde, kiracıya kiralananda kiraya verenin yazılı rızasını almak suretiyle yenilik ve değişiklik yapma hakkı tanınmıştır. Aksi durum yani kiracı tarafından kiraya verenin yazılı rızası olmaksızın bir yenilik ve değişiklik yapılması hali, kiracının kiralananı özenle kullanma borcunun ihlali anlamına gelecek olup bu halde kiracı kiraya verene tazminat ödemek durumunda kalabilir.

Kiraya veren kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapmasına rıza gösterip göstermeme konusunda tamamen serbesttir. Rıza göstermezse de bir gerekçe sunmak zorunda değildir.

Kiraya verenin, kiracı tarafından kiralananda yenilik ve değişiklik yapılmasına yönelik rızası en baştan kira sözleşmesinde de kararlaştırılmış olabilir. Kira sözleşmesinde bu yönde bir belirleme olmasa dahi kiraya veren, kiracının gerçekleştirdiği yenilik/değişikliğe sonradan yazılı rıza vermişse, bu yenilik/değişiklik geçerli sayılacak ve hukuka aykırı olmaktan kurtulacaktır.

Yine madde gereği, kiraya veren kiracının kiralananı değiştirmesi/yenilemesine rıza göstermişse, artık kiracıdan sözleşmenin sona ermesinden sonra kiralananı eski haliyle teslim etmesini talep edemeyecektir. Ancak tarafların bunun aksini her zaman kararlaştırabileceğini ayrıca hatırlatmak isteriz.

Ayrıca belirtilmelidir ki, kiralananın el değiştirmesi halinde yeni malik eski malikin rıza beyanı ile bağlı olacaktır. Benzer şekilde, kira sözleşmesinin yeni bir kiracıya devri halinde de yeni kiracı kiraya verenin eski kiracıya verdiği yazılı bir rıza beyanından faydalanabilecektir.

Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması, özellikle uzun süreli işyeri kiralarında önem arz etmektedir. Zira kiralananda bir değişiklik yapılması gerektiğinde kiracı, doğal olarak kiralananın işyeri olarak kullanım amacına uygun bir şekilde değiştirilmesini/yenilenmesini isteyebilecektir. Örneğin, kiralananın mağaza olarak kullanımı için açık alanların arttırılmasına yönelik ya da etüt salonu olarak kullanımı için bağımsız oda sayısını arttırmaya yönelik iç duvar/bölücü duvar hareketliliği ve buna ilişkin yenilik ve değişikliklerin yapılması, kullanım amacına uygunluğun sağlanmasından doğar.

Kiralananda kiracının yenilik ve değişiklik yapması ile sık sık karıştırılan ancak niteliği gereği yenilik ve değişiklik sayılmayan bir başka durum da TBK md.306’da düzenlenen kiracının kiralanandaki ayıpları bizzat gidermesi halidir. Burada kiracıya kanunda açık bir yetki tanındığı için, kiracının kiralanandaki ayıbı kiraya verenin hesabına gidermek amacıyla kiralananı değiştirmesi için kiraya verenin yazılı rızası olması aranmaz. Ancak kiracı, TBK md.306 kapsamında kalan değişiklikleri gerçekleştirirken, yapmakla yetkili olduğu değişiklik kapsamını aşmamalı, ayıbı giderme amacına sadık kalmalı ve yalnızca ayıbı giderecek veya kiralanandan beklenen menfaati tekrar tesis edecek ölçüde değişiklik gerçekleştirmelidir. Örneğin, kiralananda basit tamiratla giderilebilecek bir ayıp bulunmaktaysa, kiracı basit tamiratın ötesine geçerek kiralananın bir kısmının komple yenilenmesi gibi amacını aşan bir işlem gerçekleştirmemelidir. Bizatihi kiracının kusuru ile ortaya çıkan ayıpların ise kendisi tarafından giderilmesi gerekeceği de aşikardır.

Bu hususların yanı sıra, bazı hallerde kiralananda kiracı tarafından faydalı ve zorunlu tadilat yapılması gerekebilecek olup bu hususa dair şartların ayrıca değerlendirilmesi gerekmektedir.

4- Kiraya Veren’in Eski Hale İade Talebi ve Kiracının Değer Artışına İlişkin Talebi

Kiraya veren kiralananda kiracı tarafından yenilik ve değişiklik yapılmasına rıza göstermiş ise, artık kural olarak kira ilişkisi sona erdiğinde kiralananın eski haliyle teslimini yani eski hale iadeyi de talep edemeyecektir. Zira, kiralananda yapılan yenilik ve değişikliğe ilişkin yeterince aydınlatılmış olan kiraya veren, bu yenilik ve değişikliğe rıza göstermekle kiralananda olabilecek muhtemel değer azalmasını da kabullenmiş sayılmaktadır. Ancak taraflar elbette aksini yazılı bir anlaşma ile de kararlaştırabileceklerdir.

Diğer taraftan, kira ilişkisi sona erdiğinde kanun koyucunun paralel şekilde kiracının değer artışına ilişkin talepte bulunamayacağını düzenlediğini görmekteyiz. Benzer şekilde, bu hususta doktrinde de aksine bir yazılı anlaşma olmadıkça da kiracı tarafından değer artışına ilişkin herhangi bir talep ileri sürülemeyeceği kanaati hakimdir. Her ne kadar değer artışı talep edemezse de, kiracının kiralanana zarar vermemek kaydıyla kiralanana yapmış olduğu ilaveleri söküp alması mümkündür. Ne var ki, kiralananda bu esnada bir zarar ortaya çıkar ise bu zarara kiracının katlanması gerekecektir.

5– Kiralananda Yapılacak Faydalı ve Zorunlu Tadilatlar

Kiralananda tarafların isteği doğrultusunda ihtiyari olarak tadilat ve yenilik yapılabileceği gibi kiralanandan kaynaklanan zorunlu bir tadilat yapılması da gerekebilir. Zorunlu tadilatları, kiralananın zarar görmesini engellemek için yapılması gereken çalışmalar olarak nitelendirebiliriz. Bu tadilatlar taşınmazın varlığını ve özünü korumaya yönelik bakım ve onarımlar olduğundan aşağıda inceleyeceğimiz -eşyanın özüne müdahale sayılan- yenilik ve değişiklik kavramından ayrılmaktadır. Bu husus aynı zamanda kiraya verenin yükümlülüklerinden biri olan kiralananı kullanıma uygun bulundurma borcunun da bir parçasıdır.

TBK’da “Kiraya Verenin Borçları” başlığı altında düzenlenen 361. maddede “Kiraya verenin kira süresi içinde yapılması zorunlu olan onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür.” düzenlemesine yer verilmiş olup bu yönde kiracıya bildirim sorumluluğu yüklenmiştir.

Her ne kadar kiralananda faydalı ve zorunlu tadilat yapılması, kiralananda değişiklik ve yenilik yapılmasından farklı olsa da kiracı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu tadilatlar belirli şartların oluşması halinde kiraya verenden talep edilebilecektir.

Bu husus, Yargıtay’ın emsal bir kararında[1] açıkça ortaya konulmaktadır:

“Bu kapsamda mahkemece her ne kadar hatalı değerlendirme ile, alt kiracı olan davalı tarafça izinsiz yapılan değişiklik ve yeniliklerin istenemeyeceği belirtilmiş olsa da bahse konu düzenleme ”kira süresi içerisinde” geçerlidir. Taşınmazın tahliye edilmesi halinde, kira ilişkisi sona erdikten sonra alt kiracı olan davalının TBK’nun 530. maddesi hükmü kapsamında vekaletsiz iş görme hükümlerine göre kiralayana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları istemesinde herhangi bir engel bulunmamaktadır.”

Böylece kiralananın tahliye edilmesi sonrasında kiracı tarafından yapılan faydalı ve zorunlu tadilat masrafların “vekaletsiz iş görme” hükümlerine göre kiraya verenden istenebileceği düzenlenmiştir.

Ancak uygulamada bazen kiracı tarafından yapılan bildirime rağmen, kiraya verenin kiralananın gerektirdiği zorunlu tadilatları yapmadığı veya bu tadilatların masrafları karşılamadığı görülmektedir. Bu kapsamda yapılacak değerlendirmede; ilk etapta kiraya verenin, kiralananı sözleşmede belirlenen kullanıma elverişli şekilde teslim etme ve sözleşme süresince de bu halde bulundurma borcu bulunduğunu hatırlatmak gerekir. Kiraya veren, kiracının yaptığı zorunlu tadilat ve masrafları karşılamıyorsa, o halde bu borcu sebebiyle kiralanan taşınmazdaki zorunlu tadilatları bizzat yerine getirmesi gerekmektedir.

Kiracıların bu gibi durumlarla karşı karşıya kalması halinde; kiralananda zorunlu tadilatları yaptıktan sonra vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanarak tahliye sonrası zorunlu masrafları kiraya verenden talep etme haklarını kullanmanın yanı sıra izleyebilecekleri alternatif bir yol daha bulunmaktadır. Kiracı, kiraya verenin zorunlu tadilatların yapılması yönündeki bildirimi dikkate almaması üzerine kiraya veren aleyhine bir dava ikame ederek kendisine TBK’nın 113. maddesi uyarınca “bakım, onarım, yenileme, iyileştirme” amacıyla kiralananda zorunlu tadilatları yapma hakkı tanınmasını talep edebilecektir. Böylelikle kiracı tarafından kiralananda; bakım, onarım, yenileme ve iyileştirme yapılabilmesi yönünde verilecek mahkeme kararına istinaden zorunlu tadilatlar gerçekleştirilerek kiralananın kiralama amacına uygun hale getirilmesi sağlanabilmektedir.

6- Kiracının Bakım ve Onarım Borcu ile Kiralanandaki Ayıpların Giderilmesi

Kiracının bakım ve onarım borcu bahsinde, öncelikle belirtmek gerekir ki, TBK’nın 317. maddesi uyarınca olağan temizlik ve bakım giderlerini kiracı karşılamalıdır. Bu giderlerin karşılanması, kiracının özenle kullanma borcunun bir sonucudur. Kiracının bakım ve onarım borcu daha ziyade rutin müdahaleler ve iyileştirmeler gerektirir. Kiralananda yenilik yoluyla gerçekleştirilen olağan bakım ve küçük onarımlara, musluk contalarının bozulması nedeniyle değiştirilmeleri, bozulan elektrik prizlerin veya ampullerin değiştirilmesi örnek olarak gösterilebilir.

Kiralanan taşınmazın zarara uğramasını önleme amacıyla yapılması gerekli faaliyetler ise ayıpları giderme kapsamında TBK’nın 319. maddesinde öngörülmüştür. Henüz ayıp ortaya çıkmamış olsa dahi risk varsa kiraya veren TBK md.319 kapsamında kiralananda tadilat, onarım, değişim vs. yapabilir.

Kiralanan taşınmazda ayıbın giderilmesi, kiralananda bir yenilik ya da değişiklik yapılmak suretiyle olabilir. Örneğin, kiralananda bulunan ve bozulduğu için çalışmayan eski bir kombinin bire bir aynı modelinin alınarak yenilenmesi ayıbın yenilik yapılmak suretiyle giderilmesi niteliğindeyken, aynı modelin artık üretilmiyor olması veya piyasada bulunamaması sebebiyle, kiralanana daha yeni ve daha verimli başka bir model kombi takılması ayıbın değişiklik yapılarak giderilmesine örnektir.

Kiracının, kiraya verenin ayıbın giderilmesine yönelik faaliyetlerine katlanması beklenmektedir. Zira esasında ayıbın giderilmesi söz konusu olduğunda kiralanan taşınmaz için zorunlu olan bir tadilat, onarım, değişim vb. yapılıyor demektir. Bu onarımların, zorunlu olmayan faaliyetlerle birlikte yapılması halinde ise kiracının katlanma yükümlülüğünün ne kadar olduğu, yapılan tüm faaliyetler içerisinde zorunlu onarım kapsamına giren işlerin oranına bağlı olarak belirlenmelidir.

Kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması hükümleri ile ayıbın giderilmesi hükümleri kıyaslandığında, kiraya verene tanınan haklar arasındaki temel farkın, kiraya verenin amacı olduğu görülmektedir. Zira ayıbın giderilmesi hükümlerinin temel amacı kiralananda doğabilecek ya da halihazırda doğmuş olan zararı önlemektir.

7- Sonuç

Yukarıda izah edilen hususlar dikkate alındığında, kira ilişkisinin kurulmasından sona ermesine kadar geçtiği tüm aşamalarda meydana gelebilecek birtakım özellikli durumların, kiralananda yapılacak yenilik ve değişikliklere doğrudan tesir etmekte olduğu görülmektedir. Bu kapsamda taraflar kira sözleşmesinde yenilik ve değişiklik yapılması ve şartlarını düzenleyebileceği gibi sonradan oluşan durumlarda da ortak iradeleri doğrultusunda hareket edebileceklerdir.

TBK md.320 ve 321’de düzenlenen kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması hükümlerinde, kiracının kiralananda yapacağı yenilik ve değişikliklere ilişkin kiraya verenin yazılı rızası aranırken; kiraya veren tarafından yapılacak değişiklik ve yeniliklerde ise kiracının menfaatini gözeten bir sistem kurulmuştur. Bu anlamda, kanun koyucu TBK’daki ilgili hükümlerle, kiralananda yenilik ve değişiklik yapılması konusunda hem kiracı hem kiraya verenin menfaat dengesini sağlamıştır. Kiralananda ayıpların giderilmesi ile zorunlu tadilat yapılması ise kiralananda yenilik ve değişiklik yapılmasından ayrıksı başkaca düzenlemelere konu olmuş olup TBK’da ayrı hükümlerde ele alınmış ve ayrı şartlara tabi tutulmuştur. Bu anlamda, kiralananda yapılacak bir değişiklik veya yeniliğin amacının, kapsamının, sebebinin ve zaruri olup olmaması gibi hususların bu değişiklik veya yeniliğin hukuki niteliğinin belirlenmesinde önemli kriterler olduğu göz ardı edilmemelidir.